전세 월세 계약시 확인사항│등기사항전부증명서 보는 법

전 · 월세를 구하다 보면 집주인이 집을 담보로 빚을 얻어 쓴 경우를 종종 보게 됩니다. 이때는 빚이 얼마나 되는지 잘 따져보고 세를 얻어야 합니다. 빚이 많다면 그 집이 경매로 넘어가 집주인이 바뀌는 경우 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있기 때문입니다.

빚이 있는지 알려면 등기사항전부증명서를 보라

세를 얻으려는 집에 빚이 있는지 알려면 그 집의 등기사항전부증명서(등기부등본)를 확인해 보면 됩니다. 등기사항전부증명서는 그 집이 언제 지어졌고, 면적은 얼마이며, 집주인이 누구이고, 빚은 얼마나 있는지 등을 자세하게 알려주는 부동산 서류입니다. 마치 호적 같은 것이지요.

그럼 등기사항전부증명서는 어떻게 구성되어 있고 어떻게 봐야 하는지, 특히 빚이 있는지 알려면 등기사항전부증명서의 어느 부분을 봐야 하는지 알아보겠습니다.

등기사항전부증명서는‘ 표제부’,‘ 갑구’,‘ 을구’의 세 부분으로 되어 있습니다. 표제부는 집의 면적, 층수, 주소 등 집에 대한 기본정보를 알려주고, 갑구는 집주인이 집을 소유하는 데 방해하는 것들이 있는지 등을 알려줍니다. 그리고 을구는 집에 빚이 얼마나 있는지 등을 알려줍니다.

▼등기사항전부증명서의 구성

표제부	집에 대한 기본정보를 알 수 있습니다.
갑구	집의 소유관계등을 알 수 있습니다.
을구	집을 담보로 진 빚이 얼마인지 등을 알 수 있습니다.

표제부

[표제부](건물의 표시)
표시번호	ⓛ 접수	② 소재지번	③ 건물내역	④ 등기원인 및 기타사항
1	2003년 8월 20일	서울특별시 광진구 중곡동 12	철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 1층 130㎡ 2층 130㎡ 3층 111㎡ 4층 90㎡	도면편철장 제4책 36장

ⓛ접수: 이 집이 얼마나 오래된 집인지 알 수 있습니다. 위의 집은 2003년8월 20일에 지어졌군요.

②소재지번: 집의 정확한 주소입니다.

③건물내역: 집의 총 층수와 각 층의 면적입니다. 이 건물의 총 층수는 4층이군요.

④등기원인 및 기타사항: 여기는 그냥 넘어가도 됩니다.

갑구

[갑구](소유권에 관한 사항)
순위번호	등기목적	접수	등기원인	①권리자 및 기타사항
1	소유권보존	2003년 8월 20일 제 40729호		소유자 이매도 123456-1****** 서울특별시 강남구 논현동 00-0
2	소유권이전	2006년 8월 10일 제40729호	2006년 7월 9일 매매	소유자 박매수 654321-2****** 서울특별시 광진구 중곡동 12 거래가금액 금 270,000,000원

①권리자 및 기타사항: 현재 집주인이 누구인지 알 수 있습니다. 제일 아래에 있는 사람이 현재 소유자입니다. 현재 소유자는 박매수 씨군요.

을구

[을구](소유권 이외에 권리에 관한 사항)
순위번호	①등기목적	접수	등기원인	② 권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	제 98123호	2007년 3월 4일 설정계약	채권최고액 금 30,000,000원 채무자 박매수 서울특별시 광진구 중곡동 00 근저당권자 국민은행 서울특별시 강남구 청담동 00-0

①등기목적: '근저당권’이 설정되어 있네요. 은행에서 돈을 빌리면 정해진 기간 안에 돈을 갚아야 하는 것은 물론이고, 그 기간 동안 이자도 내야 합니다. 만약 돈을 빌려간 사람이 이자를 내지 않는다면 은행은 손해를 보게 되겠죠. 그래서 은행이 돈을 빌려줄 때는 빌려준 돈과 그 이자를 합한 금액만큼 저당을 잡는데, 이를‘ 근저당권’이라고 합니다.

②권리자 및 기타사항: 빚의 액수가 얼마인지 알 수 있습니다.‘ 채권최고액’ 3,000만원이라고 되어 있군요. 채권최고액은 은행에서 돈을 빌려줄 때 저당을 잡는 금액입니다. 즉, 은행에서 빌려준 돈의 원금과 이자를 합한 금액을 채권최고액이라고 하는데, 보통 원금의 130% 정도입니다. 예를 들어 은행에서 빌린 돈이 1억원이라면 채권최고액은 원금 1억원의 130%인 1억 3,000만원이 됩니다.

현재 집주인인 박매수 씨의 채권최고액은 3,000만원입니다. 그러므로 이자를 뺀 실제 채권액은 약 2,300만원임을 알 수 있습니다(채권최고액이 중요한 것이므로 굳이 실채권액을 계산할 필요는 없습니다). 그리고 돈을 빌린 곳은 국민은행이네요.

보증금과 빚이 집값의 60%를 넘는다면 위험!

세를 얻으려는 집의 등기사항전부증명서에 앞의 경우처럼 빚이 있을 때는 꼼꼼히 따져볼 것이 있습니다. 먼저 세를 얻으려는 집에 자신 말고도 다른 세입자가 있는지 봐야 합니다. 다른 세입자가 있다면 자신의 보증금과 다른 세입자들의 보증금을 모두 합합니다(다른 세입자가 없다면 자신의 보증금만 계산합니다). 그리고 그 합한 보증금에 등기사항전부증명서의 채권최고액을 다시 더합니다. 이렇게 합산한 금액이 세를 얻으려는 집의 실제 가격의 60%를 넘으면 위험하므로 계약해서는 안 됩니다.

예시) 내 보증금 1억원, 세입자A 보증금 5,000만원, 세입자B 보증금 9,000만원, 채권 최고액 4,000만원, 집갑 4억원인 경우 (1억원+5,000만원+9,000만원)+4,000만원｝÷4억원 ×100=70%

앞의 예시에서는 세입자들의 보증금과 빚을 합한 금액이 집값의 60%를 넘으므로, 이 집은 계약하지 않는 것이 좋습니다.

여기서 또 하나 주의할 점이 있습니다. 만일 집주인이나 중개업자가 채권최고액은 3,000만원이지만 빚을 거의 다 갚아서 실채권액은 500만원밖에 안 된다고 말해도 그 말에 현혹되지 말고, 등기사항전부증명서에 나온 채권 최고액 그대로 계산해야 한다는 것입니다. 집주인이 나중에라도 돈이 필요해지면 채권최고액 범위 안에서 다시금 돈을 빌려 쓸 수 있기 때문입니다.

내 전세보증금 지켜주는 ‘전세금 반환보증보험’

융자가 많은 주택에 세를 들었다가 경매에 넘어가 전세보증금을 돌려받지 못하거나 임대차계약 만료 후에도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우, 집주인 대신 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 것을‘ 전세금 반환보증보험’이라고 합니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다.

▼ 전세금 반환보증보험 상품 비교

보증회사	대한주택보증	SGI 서울보증
수수료	전세금의 연 0.197%	전세금의 연 0.232%(아파트 기준)
전세보증금 기준	수도권 4억원, 기타 지역 3억원	한도 없음
가입 한도	전세금 + 대출금이 주택가격 90% 이하	전세금 + 대출금이 주택가격 이하
전세보증금 일부 가입	불가능	가능

※ 대한주택보증 : 연소득 2,500만원 이하, 19세 미만 3자녀 이상인 경우 보험료 20% 할인

※ 두 상품 모두 집주인이 거절하면 가입 불가능

등기사항전부증명서는 계약 전, 잔금 전, 전입신고 전 계속 확인해야!

등기사항전부증명서는 계약 체결 전, 잔금 치르기 전, 전입신고 하기 전 등 수시로 확인하는 것이 좋습니다. 대법원 인터넷등기소와 일사편리에서 발급받거나 열람할 수 있습니다.

부동산 상식사전(2015) 저자 : 백영록 전월세, 내집, 상가, 토지, 경매까지 계약 전 펼쳐보면 손해 안 보는 책!